【コラム】いつかは購入！あなたは「戸建派」or「区分マンション派」？ | 世田谷区で不動産売却等の幅広い業務を行う日々の様子を発信しています

平素より大変お世話になり、誠にありがとうございます。

株式会社TOWN-NET業務の國島と申します。

賃貸住宅に住んでいる場合、住居費用として毎月の賃料等の支払いが発生します。

税金や修繕費等がかからない、仕事柄転勤が多い、後々実家に戻る等の理由から賃貸派の方もいると思います。

でも賃貸住宅の場合、賃料等を支払っても手元に何も残らないのです。

例えば、月額10万円の部屋を借りていたとすると、1年で120万円、35年で4,200万円の支出となります。

一生涯、賃貸住宅って、もったいなくないですか？

住宅を購入した場合は、不動産が自分の資産となりますので、

後々不用となれば、不動産を売却したり、人に貸与したりすることもできます。

また、賃貸住宅の場合、同じ物件に住み続けることは難しいかもしれません。

自己都合に関係なく、賃貸住宅の老朽化の為の立ち退き、貸主都合による賃料増額改定等、

いつ賃貸借契約を解約せざるを得ない状況になるかもしれません。

新しい部屋を借りれば良いだけの話なのですが、

失業中や高齢となってしまってからではなかなか新しい部屋を貸してくれない現状があります。

ここまで読み進んで頂いた生涯賃貸派の方も住宅を購入したくなってきたのではないですか。

そこで本日は住宅購入に関する基礎知識を少しばかり書かせて頂きます。

住宅を購入すれば、住宅ローンの支払いが終わった時点で住居費は発生しなくなる、

そう思っている方もいるかもしれませんが、

残念ながら、住宅ローンを支払い終わっても一切の出費がなくなるわけではありません。

更には住宅ローンの返済と並行して、維持管理費用等がかかることを知っておかないと

購入後の返済計画に支障がでることもあります。

では具体的に住宅購入後、住宅ローンの返済以外にどのような出費があるのでしょうか。

「不動産取得税」、「固定資産税」、「都市計画税」の納税義務

まず、土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築等で不動産を取得した時（取得時のみ）に、

不動産の取得者に対して、「不動産取得税」が課税されます。

有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税されます。

但し、相続により取得した場合等、一定の場合には課税されません。

税額は、

居住用であれば、取得した不動産の価格（課税標準額） ×　税率（3％）

となります。

引越しも終わり、落ち着いた頃に突然納付書が届くはずです（笑）

また、不動産を所有していると、毎年1月1日時点で固定資産税課税台帳に登録されている納税義務者に対して、

「固定資産税」と「都市計画税」が毎年課税されます。

税額は、

固定資産税：不動産の価格（課税標準額） ×　税率（1.4％）

都市計画税：不動産の価格（課税標準額） ×　税率（0.3％）

となります。

ここでいう不動産の価格（課税標準額）とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価、決定された価格で、

新築・増築家屋等を除き、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格のことをいいます。

不動産の価格（課税標準額）は、評価（公課）証明書を都税事務所（東京23区の場合）、

または物件所在地の役所等で取得すると確認できます。

「固定資産税」と「都市計画税」の納付書は、毎年4月〜6月頃に市町村（東京23区は都）から納税義務者へ送付されます。

一括納付しても良いですし、1年分を4回に分けての分割納付も可能です。

また、新築住宅や長期優良住宅を購入した場合は、一定期間の固定資産税軽減措置があります。

上記税金は戸建、マンション、共通して必要となります。

さて、ここから「戸建」と「区分マンション」とで少しばかり変わってきます。

住宅の修繕等の維持にかかる費用

住宅は、長く住まわれているとその外装や室内外設備の機能を維持する為に、修繕や改修工事が必要となってきます。

区分マンションを購入した場合は、「管理費」、「修繕積立金」等として、毎月管理組合に金員を支払うケースがほとんどです。

区分マンションでは区分所有者からなる管理組合があり、管理組合が長期修繕計画を立て、

区分所有者から「修繕積立金」を徴収し、管理組合が預金・運用したお金で10年か15年に1度位の期間で

マンション全体の大規模修繕をおこないます。

「修繕積立金」は、築年数が新しいマンションであれば金額が比較的安い傾向にありますが、

築年数が経過してくると、修繕費用がかさむため、定期総会の議決で増額されるケースもあります。

従って、築年数が古い中古マンションでは、修繕積立金の負担が大きくなっていることがあるので、

購入を考える場合は事前に確認すると良いでしょう。

また、築年数が新しいマンションであっても、規模（住戸数）や建物に含まれる共用施設・設備の内容によって、

修繕積立金額に違いが出てきます。

基本的には、マンションの総戸数が多ければ、「修繕積立金」は按分されるので、一住戸あたりの負担は減り、

少戸数のマンションであれば、一住戸あたりの負担が増えてしまう可能性があります。

機械式駐車場や便利な共用施設等があれば、その分修繕費用がかさむため、負担額も増える傾向にあります。

管理組合の修繕計画の確認も忘れてはいけません。

もし、管理組合の運営や計画がずさんで、「修繕積立金」が正しく貯蓄されていなかった場合、

建物の大規模修繕がおこなえず、建物の外壁等のひび割れや塗装剥離等の修繕、

エレベーターや給排水管の点検や劣化部分の補修も放置されるかもしれません。

緊急を要する場合等には「一時負担金」を請求される場合も考えられます。

マンションの修繕工事等が適正に行われているかどうかは、その資産価値にも大きく影響する事項なので、

必ずしも修繕積立金が安ければいいというわけでもありません。

また、上記は管理組合で施工するのはマンション共用部分の話であり、

専有部分については各区分所有者が別途費用を負担して、リフォーム等する必要があります。

専有部分のリフォーム等については、戸建の場合と余り変わりませんが、

マンション管理規約でフローリングの等級等、リフォームに関する制約が付加されます。

戸建の外装部分を区分マンションの共用部分として読み替えて頂けるとイメージしやすいと思います。

一方、戸建を購入した場合は、所有者自身で後々の修繕は全ておこなわなければなりません。

屋根や外壁の防水や鉄部の塗装といった外装のメンテナンスは、

10年〜20年に一度は施工するよう予め想定しておいた方が良いでしょう。

塗装壁の場合、塗装工事の目安として壁を指でなぞってペンキが指につくようなら、施工を考えましょう。

適正な時期にこれら外装の修繕をおこなわないと、建物の老朽化が進み、雨漏りや鉄部の腐食等、

かえって高額なリフォーム費用がかかることになります。

また、室内では、浴室や洗面、トイレ、キッチンといった水回り設備の修理・交換、給湯器やエアコンの交換、

床や壁のクロス張り替え、家族構成の変化に伴うリフォームやリノベーション、バリアフリー設備の追加等、

様々な修理・改修費用が発生する可能性があります。

以上を踏まえて、およそ10年単位を目途にメンテナンスや修繕の実施を見込んで、

毎月の生活費やご子息様の学費等とは別に修繕費用を貯蓄しておきましょう。

次に区分マンションならではの「管理費」等です。

区分マンションならではの出費として、「管理費」、「駐車場代」等が挙げられます。

「管理費」は、エントランスやゴミ置場等の共用部分の設備点検や清掃等をはじめとする管理業務に対する費用です。

管理業務は大抵の場合、管理組合が選定したマンション管理会社に業務委託という形で発注されます。

管理人の派遣を含め、管理費の入金などの金銭管理、修繕計画策定の補助、組合総会開催のサポート等、

管理業務の一切をマンション管理会社が引き受け、その対価を支払う為に管理費が毎月徴収されているわけです。

また、車を所有していれば駐車場代も必要となります。

戸建では敷地内の駐車スペースを無料で使用することができますが、

区分マンションの駐車場利用については、

その多くが管理組合と別途賃貸借契約が必要となり、

利用する為には毎月駐車場代が発生します。

特に十分な台数の平置き駐車場を設けるスペースが少ない都心部のマンションは、

機械式駐車場を設けていることが多いです。

機械式の場合、車種のサイズ制限がありますので、

事前に車検証等でサイズを確認しておきましょう。

機械式駐車場は定期的なメンテナンスと鉄部塗装、部品交換が不可欠になります。

駐車場代はその費用等に充当されているのです。

この他、

自転車やバイクを置く為の駐輪場代

一階住戸の専用庭使用料

ルーフバルコニー付住戸のルーフバルコニー使用料

インターネット常時接続に関する費用

町会費

等がかかることもあります。

このように住宅購入後にも様々な維持費用が月額または年額で発生します。

住宅購入を考える際には、これらの維持費や税金の支払いがあることを忘れずに、月額のローン返済額を考え、

無理のない資金計画を立てましょう。

今回は、ざっと住宅購入に関する税金と維持管理費用のお話をさせて頂きました。

「戸建」にするか「区分マンション」にするかお決まりになりましたでしょうか？

家族構成や10年先、20年先の生活を見据えて、弊社へいろいろご相談ください。

分からないことや購入に対して不安に思うこと等お聞かせください。

不動産業のベテランスタッフがお手伝いをさせて頂きます。

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